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土地估价方法之收益还原法

文章来源:房地产评估   文章作者:ADMIN   阅读次数:10+   发布时间:2020-09-22 18:09:09

 

本文有479个文字,预计阅读时间1分钟
本文摘要:土地估价方法 收益还原法

 


土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法,另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。

下面介绍收益还原法:

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率还原,以此估算待估土地价格的方法。由于土地具有永续性,因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时,它就表现为土地价格。从理论上讲,具有永续性的财产都可以出售,即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值,亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是,投资购买一块土地而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果,土地只是其中的要素之一,还有人类劳动、资本、管理和科学技术等,因此,土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量,或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因使用土地而带来的,理应归土地所有者所有,因此,它就是地租。
收益还原法是以土地纯收益的确定为前提,因此,它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。
收益还原法的基本公式:
土地收益为无限年期 :
V= a / r     
V —土地收益价格
a —土地纯收益(地租)
r —土地还原利率      



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