一、不同目的下的划拨土地评估政策规定及技术路线
(一)划拨供地 1.政策规定 按照《划拨用地目录》，对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以划拨方式提供土地使用权。因此，划拨供地的土地用途应当符合划拨用地目录的要求。划拨供地很少评估，一般自然资源管理部门按照地成本确定划拨价格。 2.技术路线 评估规划用途、容积率条件下无年期限的划拨国有建设用地使用权价格，不包含土地出让金。
(二)划拨土地办理协议出让或转让 1.政策规定按照《协议出让国有土地使用权规范(试行)》(2006年5月31日发布)，划拨土地办理协议出让应经市、县人民政府批准。按照国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发2019)34号)，以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理。因此，划拨土地转让包含两种情况，一种是不补缴土地出让价款，划拨直接转让;另一种是补缴土地出让价款，划拨转让同时办理协议出让手续。 2.技术路线 对于原土地使用权人办理协议出让或转让同时办理协议出让的技术路线相同:应确定划拨土地办理出让后是否改变现状，对于不改变现状的按现状条件进行评估，对于改变现状重新设定规划条件的，出让价格按规划条件评估，划拨价格按现状条件进行评估;地价定义中对出让价格和划拨价格应分别进行土地途、容积率、价格类型等的设定;估价结果中应包含出让价格、划拨价格和应补缴的土地比让金数额。对于划拨直接转让:评估现状条件下的划拨土地使用权价格，不包含土地出让金。
(三)划拨土地抵押 1.政策规定 是确定假设抵押权实现时划拨房地产价格，评估技术路线为出让房地产市场价值减去法定优先受偿款(需补缴的土地出让金);估价结果中应包括出让房地产市场价值、法定优先受偿款及划拨房地产市场价值。
(四)划拨土地出租 1.政策规定 按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)，划拨土地出租与上述抵押的限制条件相同且同样要经过行政审批。按照《城市房地产管理法》第五十六条，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出积的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 2.技术路线 由于划拨土地必须随同地上建筑物一并山租，估价对象范围应为划拨土地及地上房屋。评估现状用途、容积率条件下对应年期房地产的和金价格。考虑到市场条件下划拨土地上房地产与山让土地上房地产市场租金水平差异不大，评传两种不同土地性质下的房地产租金水平应是趋于一致的，但应考虑划拨土地上房屋出租租金中大地收益需上缴国家的影响;估价结果为租金价格，应注意租金内涵，如是否含税、租赁年限(一般不超过20年)及租金支付方式等。 按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)，划拨土地抵的条件除了对土地使用权人范围的限定、领有国有土地使用证外，还必须地上有建筑物或其他附着物且有合法的产权证明、补缴出让金或将抵押所获收益抵缴土地出让金，并且设定抵押要经过行政审批。按照《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发(2004)9号)，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。
(五)划拨土地收回 1.政策规定 按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)，对划拨土地使由于划拨土地必须随同地上建筑物或其他附着物一并抵押，估价对象范围应为划拨土地用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要及地上房屋、附着物，划拨房地产抵押的实质和城市规划的要求，可以无偿收回。按照《土地管理法》，因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。因此划拨土地可以无偿收回，也可以有偿收回。 2.技术路线 无偿收回的无须评估;有偿收回的评估现状用途、容积率条件下无年期限制的划拨国有建设用地使用权价格，不含土地使用权出让金。
(六)划拨土地置换 1.政策规定 般的划拨土地置换评估应遵循国家和地方的相关法规政策，还有一类比较特殊的划拨土地置换评估，在军产评估中较常见，军产置换评估除了遵守国家和地方的房地产法律法规外，还要充分考虑军方的相关政策文件要求。 2.技术路线 一般的划拨土地置换评估为换入地块、换出地块现状用途、容积率等条件下无年期限制的划拨土地使用权价格;军产划拨土地置换评估与一般的土地置换评估有很大的不同，在考虑国家、地方政策的情况下，还要充分考虑军方相关文件确定技术路线;估价结果包括换入地块及换出地块价格，一般的划拨土地置换评估为划拨价格，不含土地出让金，军产划拨土地置换评估需视具体情况确定价格中是否含政府收益。
(七)企业改制涉及的划拨土地评估 1.政策规定 按照《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度，可分别采取国 有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。对于国有企业改革涉及土地评估应有国家或省级国有资产管理部门的批准文件及自然资源管理部门的核准文件。 2.技术路线 对于保留划拨方式处置的设定为现状用途、容积率条件下无年期限制的划拨土地使用权价格;对于以出让、作价出资、授权经营等方式处置的分别设定为现状用途、容积率条件下剩余年期或法定最高年期的(出让、作价出资、授权经营)价格以及无年期限制的划拨土地使用权价格;估价结果为出让、作价出资:受权经营土地使用权价格(含土地使用权出让金)，划拨土地使用权价格(不含土地使用权出让金)。
二、划拨土地评估难点分析及应对建议
(一)划拨土地评估可选择的方法比较局限 按照《国有建设用地使用权地价评估划拨指导意见(试行)》(下文简称划拨指导意见)的要求，划拨土地应至少采用两种方法进行评估。但在实际工作中，往往出现因地价资料或交易资料的缺失很难采用两种方法评估的情况。公示地价系数修正法仅适用于已经制定划拨基准地价或标定地价的地区。目前，制定划拨公示地价的地区比较少，即便有些地区制定了划拨公示地价，也是有应用条件限制的如仅适用于划拨土地补办出让或转让评估等因此，多数划拨土地评估中无法采用公示地价系数修正法;划拨土地上房地产出租需要将收益扣减)法中的土地增值收益等。
对于市场比较法中用途修正，一些估价师认为:“划拨地收益金上缴国家，目前多数地区没有政府关指导意见中明确市场比较法选择实例时可不考于土地收益金的相关文件，收益还原法在划拨虑供后用途，那么就不需要进行用途修正。”土地评估中也是少用的一种方法。由于划拨土这种观点是经不起推敲的，即便不修正，也应地市场不发育，划拨土地交易实例是比较难获取的，网上查找的划拨交易案例中零地价居找到充足的不修正的理由。期日修正可以参照多，有地价的也是以道路用地及公服类用地为对比对应年度的土地一级开发成本进行测算确主，而且位置比较分散。划拨工业用地一般可定。成本逼近法中划拨土地投资利润取值建议参照划拨公服用地或道路用地并进行一定的用参照出让地价评估中投资利润取值。剩余(增途修正确定地价，但对于评估划拨的商业（增值收益扣减)法中的土地增值收益建议参照宅用地地价，因市场上同用途划拨案例极少则不适用市场比较法。
成本逼近法是划拨土地评估比较常用的估价方法之一，但应注意在采用成本逼近法评估建成区内的土地时，不应采用征收农用地成本方法测算土地取得费。而是需要调查建成区内的土地收储、国有土地上房屋征收或集体建设用地拆迁等案例，来确定估价对象的土地取得成本。剩余（增值收益扣减）法是在剩余法思路上衍生的一种方法，应用此方法的难点是土地增值收益的确定，目前很少有地方政府公布土地增值收益，但估价师可以在满足数理统计的前提下进行测算。综上分析，建议对于无法采用公示地价系数修正法、市场比较法和收益还原法评估的，可以考虑选择成本逼近法和剩余（增值收益扣减）法进行评估。
（二）方法中参数取值无依据、依据不足或依据不正确 划拨土地评估方法中参数如何取值，怎样找到充分的取值依据，也是很多估价师困惑的问题。如：市场比较法中的用途修正、期日修正；成本逼近法中的投资利润；剩余（增值收益扣减）法中的土地增值收益等。对于市场比较法中用途修正，一些估价师认为：“划拨指导意见中明确市场比较法选择实例时可不考虑供后用途，那么就不需要进行用途修正。”这种观点是经不起推敲的，即便不修正，也应找到充足的不修正的理由。期日修正可以参照对比对应年度的土地一级开发成本进行测算确定。成本逼近法中划拨土地投资利润取值建议参照出让地价评估中投资利润取值。剩余（增值收益扣减）法中的土地增值收益建议参照《土地估价参数调查测算指引》（T/CREVA1101—2023）中土地增值测算思路采用市场比较法进行测算，但测算过程中还应注意剩余（增值收益扣减）法中土地增值与成本逼近法中土地增值内涵、公式及测算方法等的不同，不宜混淆。
文章来源：中估协 作者：高丽春 申雅蓉
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