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房地产抵押贷款评估方法

文章来源:房地产评估   文章作者:ADMIN   阅读次数:10+   发布时间:2020-06-10 15:09:09

 

本文有751个文字,预计阅读时间2分钟
本文摘要:房地产抵押贷款评估方法,房地产评估比较案例的选取

 

随着中国房地产市场的不断发展壮大,房地产抵押贷款评估的规模和数量也在不断的上升。房地产评估机构和房地产估价师在抵押评估中扮演的角色越来越重要。

抵押房地产价值的科学评估对于提高银行信贷质量、有效防止金融风险具有非常重要的意义,笔者从实际出发,分析了房地产抵押贷款评估存在的问题和风险,并针对性的提出了相应的解决策略。

房地产抵押贷款评估都采用市场比较法。但在实际应用中存在二个问题,一是实例不充足,难以选到三个可比实例;二是案例的交易价格与市场行情脱节,普遍低于实际成交价。在这种情况下,要求房地产抵押估价报告一定要取协会交易网上的案例会影响估价结果的正确性,我们也无法要求交易案例做到既全面又准确。因此,只要是实际成交的案例,不管它是从什么渠道取得的都可以用,但要在估价报告中阐明。而对于案例交易价,在与有确凿依据的市场交易行情有明显的差异时,应予剔除,应当选取符合市场行情的交易实例。

要规范比较案例的选取。比较案例决定着估价结果的准确性。

(1)比较案例应在同一供求圈内。通常做法选取同一地段等级案例,而实际上,同一地段等级价格差别大不足为奇,而作为比较案例互相之间价格应尽量接近,科学、合理的做法应该是选择同一地段等级、同一供求圈内的交易案例。

(2)交易案例不能集中在同一个住宅区。不论小区的建设规模有多大,许多价格影响因素是雷同的,其实际上只起到一个案例的作用,只有在估价对象和交易案例都在同一个小区时才可以。

        (3)比较案例交易日期要尽量接近估价时点,特别是在房地产市场价格变动较大时。

在实践中我们交易情况五花八门,有现房、期房之别:有一次性付款、分期付款、按揭之别:有关系背景交易:有特殊交易方式下交易等等,这些房地产评估人员无法知晓,又不允许对交易案例的价格进行改动,因此、应剔除偏离正常市场价格的交易案例。

 

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